工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市化進(jìn)程的加快，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、優(yōu)化空間布局、提升城市形象等方面發(fā)揮著不可忽視的作用。

01

工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容

工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。通過(guò)科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以有效整合資源，提升產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)還可以優(yōu)化空間布局，提高土地利用效率，實(shí)現(xiàn)城市空間的高效利用。此外，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)還可突出城市特色，打造城市形象，提升城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1.用地布局

工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)首先需要合理布局用地，充分考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和城市發(fā)展方向。通過(guò)科學(xué)的用地布局，可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提高資源利用效率。同時(shí)，用地布局還需要兼顧生態(tài)環(huán)保要求，推動(dòng)綠色發(fā)展。

2.交通規(guī)劃

交通規(guī)劃是工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要內(nèi)容。通過(guò)合理規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)，可以提高園區(qū)內(nèi)部和園區(qū)與外界的交通便利性，緩解交通壓力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流與合作。此外，交通規(guī)劃還需注重公共交通建設(shè)，提高城市交通的可持續(xù)性。

3.綠化建設(shè)

綠化是工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要環(huán)節(jié)。合理的綠化建設(shè)不僅可以美化環(huán)境，提升城市形象，還可以改善生態(tài)環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量。因此，在工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要注重綠地布局、植被選擇和景觀設(shè)計(jì)等方面的規(guī)劃，并充分考慮生態(tài)保護(hù)和環(huán)境保持的需要。

4.設(shè)施配套

工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)需要合理配置公共設(shè)施，包括供水、供電、道路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及醫(yī)療、教育、文化等公共服務(wù)設(shè)施。設(shè)施配套的合理規(guī)劃可以提高園區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活的需求。

02

小型產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

目前，各地開發(fā)區(qū)在二級(jí)園區(qū)更新方面的操作案例比較多，我們也考察和參與過(guò)一些小尺度園區(qū)更新項(xiàng)目。根據(jù)我們的研究經(jīng)驗(yàn)，成功的小尺度園區(qū)更新項(xiàng)目，大多遵循了以下四方面的更新理念，一是鼓勵(lì)特色產(chǎn)業(yè)，二是鼓勵(lì)有機(jī)更新，三是鼓勵(lì)空間蛻變，四是鼓勵(lì)模式多元，下面我們分別闡述一下。

1、鼓勵(lì)特色產(chǎn)業(yè)

第一條更新理念，就是要鼓勵(lì)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，形成主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前市面上，這些城市中的二級(jí)園區(qū)的更新方向，可以分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和科技產(chǎn)業(yè)園兩大類方向，都是比較適合都市產(chǎn)業(yè)園的方向。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)不是最開始時(shí)候比較空泛的文創(chuàng)園區(qū)概念了，而是會(huì)聚焦某一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方向，比如時(shí)尚藝術(shù)、建筑設(shè)計(jì)等方向，通過(guò)加強(qiáng)同類型企業(yè)的聚集度，來(lái)提升園區(qū)的主題概念。在物業(yè)更新上，一般這些創(chuàng)意企業(yè)也比較喜歡老舊廠房那種格調(diào)和空間感，主要的更新手段是以舊廠房個(gè)性化改建為主。

案例鏈接：上海大寧中心廣場(chǎng)

上海大寧中心廣場(chǎng)，原本為上海第一機(jī)床廠，它利用自己位于環(huán)上大影視園區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，聚焦影視動(dòng)漫、電競(jìng)游戲產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)集聚了300余家影視文化企業(yè)。同時(shí)，圍繞上海打造“全球電競(jìng)之都”的目標(biāo)，積極發(fā)展電競(jìng)產(chǎn)業(yè)，吸引上海市電競(jìng)協(xié)會(huì)、拳頭、動(dòng)視、香蕉計(jì)劃、心動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、蘇寧電競(jìng)、EDG戰(zhàn)隊(duì)等近30家頭部電競(jìng)企業(yè)及戰(zhàn)隊(duì)入駐。

還有一類園區(qū)，是往更加硬核的科技產(chǎn)業(yè)園方向進(jìn)行更新。這類園區(qū)主要利用現(xiàn)在新型產(chǎn)業(yè)用地的政策，就是通常所說(shuō)的M0用地。一般通過(guò)把園區(qū)物業(yè)更新為標(biāo)準(zhǔn)廠房或者新型產(chǎn)業(yè)用房，在產(chǎn)業(yè)上聚焦生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、信息技術(shù)這些高端研發(fā)制造業(yè)，為城市在制造業(yè)退出后提供新的發(fā)展動(dòng)力。

案例鏈接：龍湖淡水湖畔科創(chuàng)園

龍湖淡水湖畔科創(chuàng)園位于上海閔行區(qū)，從黃二村工業(yè)園這樣一個(gè)村集體低端制造業(yè)園區(qū)，更新升級(jí)為以人工智能、航空航天、生物醫(yī)藥2.5智造為主的科創(chuàng)園區(qū)。新建設(shè)的功能性廠房可以提供“研發(fā)+生產(chǎn)+辦公”空間，已經(jīng)吸引了節(jié)卡機(jī)器人、藍(lán)箭航天等企業(yè)的入駐。

2、鼓勵(lì)有機(jī)更新

第二條更新理念，是鼓勵(lì)對(duì)園區(qū)物業(yè)進(jìn)行有機(jī)更新。2021年，住建部提出在實(shí)施城市更新行動(dòng)中要防止大拆大建的通知，提出要轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主的有機(jī)更新理念。

從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新項(xiàng)目中，可以對(duì)物業(yè)條件較好的建筑實(shí)施現(xiàn)狀保留微改造手法，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有建筑的功能提升；對(duì)部分不符合未來(lái)園區(qū)產(chǎn)業(yè)需求的空間，可以實(shí)施局部改造加建，以及對(duì)未利用空地進(jìn)行重新利用，實(shí)現(xiàn)集約利用；而對(duì)于剩余沒(méi)有改造條件的空間則實(shí)施局部拆建、重建，進(jìn)而為園區(qū)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)服務(wù)等公共功能。

通過(guò)有機(jī)更新的方式，可以幫助產(chǎn)業(yè)園實(shí)現(xiàn)從同質(zhì)化空間到多元化空間的調(diào)整，形成產(chǎn)業(yè)功能融合的園區(qū)格局。同時(shí)，園區(qū)功能的提升，為更新實(shí)施主體在物業(yè)租售外，增加了通過(guò)產(chǎn)業(yè)服務(wù)等資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)回報(bào)的可能。

案例鏈接：上生新所

上生新所為萬(wàn)科在上海的城市更新項(xiàng)目，通過(guò)留、改、拆的方式將上海生物制品研究所改建為一個(gè)標(biāo)桿型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。具體來(lái)說(shuō)，就是對(duì)“哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂(lè)部”這一歷史建筑進(jìn)行保護(hù)修繕，植入了號(hào)稱“世界最美書店”的蔦屋書店和網(wǎng)紅泳池；改建原來(lái)的疫苗研究生產(chǎn)用房，將功能調(diào)整為創(chuàng)意辦公和人才公寓；還有就是拆除外圍一些低矮簡(jiǎn)陋的配套用房，重建為新的商業(yè)和消費(fèi)空間。

3、鼓勵(lì)空間蛻變

第三條更新理念，就是在有機(jī)更新留改拆的基礎(chǔ)上，仍然需要對(duì)原有用地條件進(jìn)行調(diào)整，來(lái)使園區(qū)空間蛻變，滿足新產(chǎn)業(yè)的空間使用需求。

總的來(lái)說(shuō)，無(wú)外乎三個(gè)方面：一是園區(qū)建筑容量的變化，一方面是促使土地的集約高效利用，另一方面這也是一些園區(qū)最終能實(shí)現(xiàn)更新投資平衡的最大保障條件；二是對(duì)園區(qū)的建筑功能、土地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，這點(diǎn)很好理解，大多數(shù)都是從工業(yè)用地向商業(yè)、商務(wù)用地，或者是新型產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整；三是要對(duì)園區(qū)的形象進(jìn)行升級(jí)，包括建筑形象的升級(jí)以及園區(qū)生態(tài)景觀的完善。

要實(shí)現(xiàn)上述三個(gè)方面的更新，在建筑、規(guī)劃層面有非常多的操作手段，下面我們分別從產(chǎn)業(yè)增容提質(zhì)、建筑功能兼容、土地性質(zhì)調(diào)整、園區(qū)形象提升等四個(gè)方面談一下。

產(chǎn)業(yè)增容提質(zhì)方面，要提升建筑容量，可以推動(dòng)高層廠房建設(shè)，在更高的集約用地下，實(shí)現(xiàn)輕型制造、精密制造的工業(yè)上樓。

建筑功能兼容方面，可以以M0用地的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)，除了可以實(shí)現(xiàn)研發(fā)、生產(chǎn)功能的融合外，我們可以看到，全國(guó)各地目前的M0用地政策，普遍都允許適當(dāng)提高原有土地的容積率和配建比例上限。

土地性質(zhì)調(diào)整方面，主要涉及的是城市產(chǎn)業(yè)退二進(jìn)三，原有的工業(yè)用地可以工轉(zhuǎn)商、工轉(zhuǎn)居，對(duì)園區(qū)功能進(jìn)行騰籠換鳥。

園區(qū)形象提升方面，除了外立面美化、園區(qū)增綠這些硬件設(shè)施的升級(jí)，還要有智慧低碳等軟件方面的提升。

4、鼓勵(lì)模式多元

當(dāng)前，老舊工業(yè)園已經(jīng)在實(shí)踐中探索出了多種更新合作模式。因此，第四條更新理念，是在園區(qū)更新的合作模式上鼓勵(lì)多元化的操作方式。根據(jù)我們的研究，可以得出如下四種更新模式，下面我們結(jié)合案例逐個(gè)闡述一下。

1、自主更新模式

一般以國(guó)企集團(tuán)為主，在集團(tuán)內(nèi)成立專門的更新部門，對(duì)集團(tuán)所持有的存量閑置資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)盤活，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。更新后的園區(qū)既可以企業(yè)自用，發(fā)展新的集團(tuán)業(yè)務(wù)；也可以單純地出租經(jīng)營(yíng)，成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)商。這塊做的比較好的，像上海的華鑫置業(yè)，它是上海儀電集團(tuán)旗下實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施主體。它已經(jīng)通過(guò)對(duì)自身物業(yè)的改造，成功打造了華鑫天地和華鑫中心兩個(gè)系列品牌，一個(gè)專注于園區(qū)，一個(gè)是辦公樓產(chǎn)品。不僅如此，它還與閔行梅隴合作，以品牌輸出的方式，受托改造了一個(gè)36萬(wàn)方的第三方園區(qū)。

2、合作經(jīng)營(yíng)模式

這種模式是由輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)園區(qū)進(jìn)行整租，不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商對(duì)土地進(jìn)行變性和物業(yè)改造來(lái)提升租金水平。這種模式已經(jīng)非常成熟，形成了一些具有規(guī)模的企業(yè)，像德必集團(tuán)、錦和集團(tuán)等。以德必集團(tuán)為例，它有簽20年長(zhǎng)租合約的承租運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)輸出的受托運(yùn)營(yíng)和參股運(yùn)營(yíng)三種方式。通過(guò)對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行二次定位和更新改建，可以大幅提升物業(yè)出租價(jià)格，作為二房東的租賃收入占到德必集團(tuán)營(yíng)收的80%。

3、協(xié)議出讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

這種方式通過(guò)協(xié)議出讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，原業(yè)主可以退出項(xiàng)目，由聚焦于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更新的地產(chǎn)商或資本方重新進(jìn)行物業(yè)的調(diào)整、盤活、增值。相對(duì)來(lái)說(shuō)，這個(gè)方式目前在深圳、上海、北京等地區(qū)的增量更新模式中運(yùn)用得較為普遍，新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在獲得土地使用權(quán)后，向政府提出規(guī)劃變更請(qǐng)求，把老舊廠房重建為工業(yè)上樓項(xiàng)目，可以快速實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡。以翰同資本為例，它聚焦于在北京、上海對(duì)商辦資產(chǎn)的收購(gòu)、改造和運(yùn)營(yíng)，通過(guò)與行業(yè)內(nèi)的相關(guān)資源進(jìn)行合作，共同推動(dòng)物業(yè)更新。比如它和華住集團(tuán)共同收購(gòu)了張江蓋臣商務(wù)中心，改造后與陽(yáng)光城達(dá)成了物業(yè)的出售協(xié)議，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目退出。

4、政府平臺(tái)公司回購(gòu)模式

這種方式是政府主動(dòng)下場(chǎng)，推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)低效資產(chǎn)的依法回購(gòu)，實(shí)現(xiàn)存量土地的重新入市。比如北京經(jīng)開區(qū)成立了亦莊城市更新有限公司，主要職責(zé)就是以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式推動(dòng)北京經(jīng)開區(qū)的有機(jī)更新。代表案例是對(duì)GE航衛(wèi)項(xiàng)目進(jìn)行第三方價(jià)值評(píng)估，以資產(chǎn)回購(gòu)方式主動(dòng)回收土地，定向服務(wù)于經(jīng)開區(qū)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈。無(wú)疑，這種方式要求開發(fā)區(qū)具有比較強(qiáng)的資金實(shí)力和產(chǎn)業(yè)判斷能力，聚焦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向，主動(dòng)推動(dòng)開發(fā)區(qū)的更新升級(jí)。

03

小型工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

1、將工業(yè)園的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃完善， 從整體上將建設(shè)認(rèn)識(shí)提高。首先，工業(yè)園的吸引力、創(chuàng)新力，必須充分體現(xiàn)出來(lái)，通過(guò)技術(shù)的積極創(chuàng)新，對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、效益化、協(xié)作化的轉(zhuǎn)化進(jìn)行促進(jìn)，在整個(gè)園區(qū)發(fā)展中，始終將持續(xù)發(fā)展作為首要原則，在此理念下，讓園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、生態(tài)建設(shè)、布局選址、配套設(shè)施等，都能體現(xiàn)出超前性、科學(xué)性。其次，每個(gè)部門都要將領(lǐng)導(dǎo)力度加大，和園區(qū)建設(shè)相關(guān)的指導(dǎo)文件，必須結(jié)合實(shí)際積極制定，在工業(yè)發(fā)展中，清晰認(rèn)識(shí)到工業(yè)園區(qū)的載體作用，對(duì)物流、資金流、信息流的聚集進(jìn)行推動(dòng)。在人類的實(shí)際發(fā)展中，工業(yè)化是無(wú)法逾越的階段， 在整個(gè)文明、民主、和諧、富強(qiáng)社會(huì)的建設(shè)中，將工作作為重要抓手，高效完成園區(qū)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃。

2、要想產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展，不僅在前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃決策時(shí)要精準(zhǔn)，在園區(qū)招商階段，更要精準(zhǔn)有效，什么樣的園區(qū)，招什么樣的企業(yè)，這也決定了后續(xù)園區(qū)的發(fā)展方向、規(guī)模，在招商引資方面，對(duì)于大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用已是熱門，其主要好處就是高效、精準(zhǔn)，在節(jié)約成本的同時(shí)，可提高招商效率和質(zhì)量，避免以往的盲目招商、隨意招商、企業(yè)質(zhì)量差的問(wèn)題，同時(shí)，要正確處理招商引資、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)關(guān)系，保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力。

3、我國(guó)發(fā)布了《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達(dá)峰碳中和工作的意見》和《2030年前碳達(dá)峰行動(dòng)方案》?！疤贾泻?、碳達(dá)峰”視域下的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須堅(jiān)持“雙碳”目標(biāo)的指導(dǎo)，踐行“綠色發(fā)展”理念，加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)、智能技術(shù)在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用，有效收集園區(qū)雙碳數(shù)據(jù)，為降低園區(qū)碳排放提供可靠支持。工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，要立足當(dāng)?shù)卣?，更要?jiān)持“雙碳”目標(biāo)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過(guò)程融入綠色理念與技術(shù)，確保園區(qū)實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展。未來(lái)，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中綠色技術(shù)的應(yīng)用會(huì)不斷加強(qiáng)，能為園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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