17日，新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措出爐：明確取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款……此時(shí)揮出房地產(chǎn)金融政策組合拳出于哪些考量？政策“工具箱”上新又將帶來(lái)哪些影響？



央行3條房貸調(diào)整新政力度大，有望加速市場(chǎng)修復(fù)



一）首套首付比例下調(diào)為不低于15%，二套房首付比例最低為25%。創(chuàng)下了有史以來(lái)首付比例最低記錄，上一次兩部委調(diào)整在去年8月，首套房貸最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%，二套房貸首付比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。政策的調(diào)整無(wú)疑降低了購(gòu)房門(mén)檻，利好購(gòu)房者，也讓更多資金不足想要買(mǎi)房的購(gòu)房者獲得上車(chē)資格。



二）取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，也就是說(shuō)中央層面已經(jīng)沒(méi)有商貸利率的“限制線”，各地可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況自行設(shè)定。此舉有利于各地結(jié)合自身情況出臺(tái)相對(duì)合理公平的房貸利率，在當(dāng)前的貸款背景下，各地有望緊跟中央步伐，商貸利率有望進(jìn)一步下滑，當(dāng)前LPR為3.95%，后續(xù)房貸利率有望跌破3%，降至歷史最低水平，居民購(gòu)房貸款成本進(jìn)一步下滑。



三）本次新政涉及到公積金貸款，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，首套5年以下和5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，二套5年以下和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。公積金貸款利率是為就業(yè)職工住房專(zhuān)門(mén)制定的資金池，享有一定的住房貸款優(yōu)惠，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，將使更多穩(wěn)定就業(yè)的職工以更低成本購(gòu)房，增強(qiáng)職工的購(gòu)房能力，刺激穩(wěn)定就業(yè)的職工入市。



以上新政從需求端出發(fā)，降低購(gòu)房門(mén)檻及購(gòu)房成本，力度較大，居民的購(gòu)房門(mén)檻和房貸利息成本降至歷史最低，可以看出中央對(duì)市場(chǎng)回升的決心。今年以來(lái)，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，“金三銀四”成色不足，無(wú)論是新房還是二手房，量?jī)r(jià)齊跌，業(yè)主以?xún)r(jià)換量，市場(chǎng)情緒跌至低谷，行業(yè)信心不強(qiáng)。預(yù)計(jì)本次對(duì)提升成交活躍度有明顯效果，按照以往經(jīng)驗(yàn)，中央政策的松動(dòng)對(duì)市場(chǎng)信心的提升大于地方政策。本次新政能刺激部分剛需及首次改善客群入市，提振市場(chǎng)的活躍度，短期能促進(jìn)房市加速改善。中期來(lái)看，當(dāng)下居民市場(chǎng)收入預(yù)期弱，市場(chǎng)信心不足，拖累購(gòu)房需求的釋放，所謂信心比黃金金貴，中期還得依靠經(jīng)濟(jì)就業(yè)環(huán)境的改善。



在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消全國(guó)層面房貸利率政策下限，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，將推動(dòng)住房貸款利率繼續(xù)降低。



政策“工具箱”上新支持盤(pán)活存量住房



盤(pán)活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。此次中國(guó)人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。



據(jù)介紹，擬設(shè)立的保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。



中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲介紹，設(shè)立保障性住房再貸款，可鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中國(guó)人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。



董希淼表示，中國(guó)人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，而且再貸款資金是要償還的，不是對(duì)企業(yè)的補(bǔ)貼，不等同于政府下場(chǎng)“無(wú)償救助”。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)地方國(guó)企申請(qǐng)，自主決策發(fā)放貸款的條件，有了合格貸款后才能向中國(guó)人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款。



記者了解到，中國(guó)人民銀行明確提出，保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務(wù)。地方國(guó)有企業(yè)由城市政府選定，被選定的地方國(guó)企及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺(tái)，收購(gòu)資金通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)收入和未來(lái)售房收入回收。



記者前期調(diào)研了解到，鄭州、南京、珠海等地國(guó)企已先行先試，通過(guò)直接收購(gòu)、以舊換新等方式參與存量住房去庫(kù)存，目前各地公布的計(jì)劃收購(gòu)住房已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)套。



陶玲說(shuō)，這項(xiàng)政策可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存，加快保障性住房供給，助力推進(jìn)保交樓工作和城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地。在再貸款政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。



二線城市樓市分化或進(jìn)一步擴(kuò)大



從“五一”前的成都，到節(jié)后的杭州、西安，核心二線城市接連放開(kāi)限購(gòu)，標(biāo)志著樓市政策正步入新一輪寬松期，樓市調(diào)控進(jìn)入了新階段。



余華義認(rèn)為，杭州和西安等二線城市放開(kāi)限購(gòu)后，短期來(lái)看，對(duì)新房的成交量應(yīng)該會(huì)有推動(dòng)作用，尤其是高端和高品質(zhì)的新房項(xiàng)目。近年來(lái)，隨著大城市告別住房短缺，剛需型住房需求逐漸向改善型住房需求過(guò)渡。許多新房項(xiàng)目，是瞄準(zhǔn)改善型需求而推出的。限購(gòu)放開(kāi)后，這部分需求得到釋放，表現(xiàn)出高端新房項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。但是，在很多大城市，購(gòu)房者往往是通過(guò)置換的方式購(gòu)買(mǎi)新房。限購(gòu)放開(kāi)后，改善型需求的釋放，往往會(huì)伴隨著短期二手房掛牌量的攀升。因此，短期內(nèi)，二手房的看房量、成交量可能難以提高，二手房?jī)r(jià)格短期內(nèi)也不會(huì)提升。隨著存量房源的逐漸消化，長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)有回升向好的趨勢(shì)。



在西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐看來(lái)，二線城市全面放開(kāi)限購(gòu)以后，樓市的分化則會(huì)進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大。比如，之前一些供大于求的區(qū)域，本身樓市購(gòu)買(mǎi)力就不足。放開(kāi)限購(gòu)之后，直接利好的是之前供不應(yīng)求的區(qū)域，樓市購(gòu)買(mǎi)力會(huì)進(jìn)一步向這些供不應(yīng)求的區(qū)域集中。而其他供大于求的區(qū)域，樓市購(gòu)買(mǎi)力則會(huì)被進(jìn)一步地分流。劉璐通過(guò)觀察近期成都樓市的一些變化發(fā)現(xiàn)，的確出現(xiàn)了分化的趨勢(shì)?！澳壳胺只艅傞_(kāi)始，以后會(huì)表現(xiàn)得更加明顯?！?/span>



余華義也認(rèn)為，在房地產(chǎn)信貸政策“組合拳”利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，可能導(dǎo)致市場(chǎng)的進(jìn)一步分化。高端和改善型住房市場(chǎng)進(jìn)一步上行，但對(duì)剛需住房市場(chǎng)的改善效果有待觀察。



盡管取消限購(gòu)政策消除了二線城市要素流動(dòng)和信心的桎梏，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種正面的利好，但是，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍面臨一些亟待解決的問(wèn)題。



余華義認(rèn)為，二線城市過(guò)去經(jīng)歷了高速發(fā)展和城市擴(kuò)張，往往在遠(yuǎn)郊供地規(guī)模較大，基礎(chǔ)設(shè)施和配套卻跟不上，使得二線城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房地產(chǎn)問(wèn)題十分突出。他建議，二線城市在未來(lái)應(yīng)摒棄“攤大餅”的發(fā)展模式，推進(jìn)緊湊型發(fā)展模式。這不僅有助于減少地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，促進(jìn)集聚效應(yīng)的發(fā)揮，也有助于化解二線城市房地產(chǎn)供求不匹配問(wèn)題。



王瑞民認(rèn)為，需求分化與供給同質(zhì)性在二線城市是一對(duì)突出矛盾。老市民對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，實(shí)際上是一種對(duì)居住形態(tài)躍遷的期盼；而新市民主要解決首次置業(yè)的剛性居住問(wèn)題，兩者的需求是高度分化的，客觀上呼喚差異化的住房供給，使得老市民和新市民在動(dòng)態(tài)的住房階梯上各得其所。目前，一些二線城市也積極開(kāi)展住房“以舊換新”。他建議，需要新的居住形態(tài)來(lái)助推老市民“換新”的積極性和支付意愿提升，實(shí)現(xiàn)供給創(chuàng)造需求，激活市場(chǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)整體向上升級(jí)。換下來(lái)的舊房一部分用作保障房，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)端的供求平衡，也有助于緩解保障端的供給不足壓力。



上官劍表示，在二線城市，支持和鼓勵(lì)合理住房需求的政策仍會(huì)持續(xù)出臺(tái)，購(gòu)房者預(yù)期也會(huì)有所改善，二手房成交量有望走出最低谷，以?xún)r(jià)換量會(huì)緩慢收窄，行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)新的均衡。對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，供需存在不匹配，導(dǎo)致新房、二手房并未形成良性聯(lián)動(dòng)，難以大幅提升成交量。市場(chǎng)較為迫切地需要發(fā)展高品質(zhì)住宅。“應(yīng)調(diào)整供地規(guī)模、結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，中心城區(qū)供應(yīng)不足的區(qū)域，加大供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，供應(yīng)較大、銷(xiāo)售壓力大的地方盡量減少供應(yīng)，或者供應(yīng)低容積率地塊?！?/span>

政策穩(wěn)步銜接推動(dòng)房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)變



從建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，到降低存量首套房貸利率，再到推出新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳……隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，金融舉措也不斷適應(yīng)形勢(shì)需求調(diào)整優(yōu)化。



在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)金融政策一脈相承，新舊政策銜接穩(wěn)步有序，一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢。



“這一輪政策調(diào)整力度較大，但沒(méi)有改變一貫的政策取向?！敝袊?guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，盡管房貸利率限制基本放開(kāi)，但首套和二套房首付比例仍有一定區(qū)分度，首套房明顯更低。另外，按照因城施策原則，預(yù)計(jì)個(gè)別熱點(diǎn)城市暫時(shí)還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前穩(wěn)定與長(zhǎng)期發(fā)展，避免重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的老路。



4月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。



專(zhuān)家表示，此次優(yōu)化調(diào)整房貸政策，是對(duì)中央政治局會(huì)議相關(guān)部署的貫徹落實(shí)和積極響應(yīng)。中國(guó)人民銀行選擇此時(shí)發(fā)布相關(guān)政策，也有支持信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)方面的考慮。未來(lái)房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一定程度上可以彌補(bǔ)貸款利率下降減少的利息收入，有利于穩(wěn)定銀行凈息差。



曾剛認(rèn)為，此次政策優(yōu)化調(diào)整的過(guò)程中，多次強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化原則，這體現(xiàn)出金融管理部門(mén)市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的清晰思路。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不斷增強(qiáng)，金融配置資源的能力不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)領(lǐng)域也可更多交由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。



文章來(lái)源： 新華財(cái)經(jīng)、 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)、 諸葛找房

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