01

技術(shù)融合：結(jié)構(gòu)安全與功能提升的協(xié)同路徑

1. 一體化設(shè)計理念的突破

傳統(tǒng)改造模式中，加梯與抗震加固往往分階段實施，導(dǎo)致重復(fù)施工、資源浪費與居民生活干擾。近年來，一種 “結(jié)構(gòu)補強 + 功能植入” 的一體化技術(shù)方案逐漸成熟。例如，北京怡樂園二區(qū)項目在加梯工程中，通過混凝土剪力墻電梯井筒與外墻加固的結(jié)合，采用銷鍵加化學(xué)植筋技術(shù)實現(xiàn)新舊結(jié)構(gòu)協(xié)同受力。

該方案在電梯井施工時同步完成外墻鋼絲網(wǎng)水泥砂漿面層加固，使結(jié)構(gòu)整體抗震能力提升一度以上，同時避免了單獨加固需入戶施工的弊端。這種技術(shù)路徑通過 “一次設(shè)計、同步施工”，將工期縮短約 30%，綜合成本降低 15%-20%。

2. 新型材料與工藝的應(yīng)用

在抗震加固領(lǐng)域，減隔震技術(shù)的應(yīng)用為老舊建筑改造提供了新思路。鎮(zhèn)江市一小區(qū)采用橡膠隔震支座技術(shù)，在基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)間設(shè)置柔性連接層，地震時通過支座變形消耗能量，使上部結(jié)構(gòu)地震響應(yīng)降低 60%-70%。雖然每平方米增加成本 200-300 元，但避免了傳統(tǒng)加固需大面積拆除重建的高昂費用，且施工周期縮短 1/3。

在加梯工程中，廣州最新發(fā)布的《既有住宅加裝電梯技術(shù)規(guī)范》明確要求優(yōu)先采用平層?？糠桨?，通過優(yōu)化連廊設(shè)計與無障礙通道，在滿足適老化需求的同時，確保相鄰建筑間距不小于 4 米，公共通道寬度不小于 3 米，既保障采光通風(fēng)，又符合消防規(guī)范。

3. 智能化監(jiān)測與動態(tài)評估

為確保改造后建筑的長期安全，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)被引入施工與運維環(huán)節(jié)。例如，上海試點項目在加梯結(jié)構(gòu)中植入應(yīng)力傳感器，實時監(jiān)測電梯運行荷載對原結(jié)構(gòu)的影響；在抗震加固部位安裝傾角儀與加速度計，通過云計算平臺分析結(jié)構(gòu)健康狀態(tài)。

這種 “監(jiān)測 - 評估 - 預(yù)警” 體系，不僅為施工過程提供數(shù)據(jù)支撐，還能在地震等極端工況下及時啟動應(yīng)急響應(yīng)，實現(xiàn)從靜態(tài)加固到動態(tài)防護的升級。

02

經(jīng)濟平衡：成本分擔(dān)與長效運營的機制創(chuàng)新

1. 全生命周期成本優(yōu)化

加梯與抗震加固的經(jīng)濟性需從建設(shè)、維護、增值三個維度綜合考量。以北京某 6 層住宅為例，單獨加梯成本約 25 萬元（含設(shè)備、安裝及管線遷移），單獨抗震加固成本約 30 萬元（含墻體加固與基礎(chǔ)處理），而采用一體化方案總成本約 42 萬元，較分項實施節(jié)省 13 萬元。

在維護階段，廣州等地推行的 “委托市場主體管理電梯” 模式，通過專業(yè)化運維降低故障率，結(jié)合政府補貼的電梯定期檢驗費用減免政策，使年均運維成本降低 20% 以上。從資產(chǎn)增值看，改造后的房屋市場價值平均提升 10%-15%，形成 “政府投入 - 居民受益 - 資產(chǎn)升值” 的良性循環(huán)。

2. 多元化資金籌措機制

在政策支持下，改造資金形成 “中央補助 + 地方配套 + 居民自籌 + 社會參與” 的多元格局。中央財政按改造面積給予 400 元 / 平方米的基礎(chǔ)補助，地方政府根據(jù)財力差異制定配套政策，如合肥市對市區(qū)項目按審計決算價的 60% 給予市級補助，四縣一市按 30% 補助。

居民自籌部分通過 “分層分攤” 機制實現(xiàn)公平負擔(dān)，以上海為例，1-2 層住戶無需出資，3-6 層按每上升一層遞增 10% 的比例分攤，同時允許提取公積金支付個人出資部分。社會資本參與方面，重慶民主村社區(qū)通過 “政府讓利 + 商業(yè)開發(fā)” 模式，將改造后的閑置空間引入咖啡店、文創(chuàng)店等業(yè)態(tài)，使投資方獲得穩(wěn)定收益，反哺公共改造資金。

3. 成本控制的精細化管理

為避免改造過程中的成本超支，各地探索出多種創(chuàng)新模式。北京石景山區(qū)建立 “改造內(nèi)容清單制”，將抗震加固、加梯、管線更新等 12 類工程細分為必選與可選項目，居民可根據(jù)需求自主組合，避免 “過度改造” 造成浪費。廣州推行的 “規(guī)?；犹?+ 住宅修繕” 一體化模式，通過集中采購降低建材成本，同步實施管線遷移減少重復(fù)施工，使單個項目綜合成本降低 12%-18%。

此外，深圳等地將改造與歷史風(fēng)貌保護相結(jié)合，對具有文化價值的建筑采用 “修舊如舊” 工藝，在提升安全性的同時保留城市記憶，實現(xiàn)文化價值與經(jīng)濟價值的統(tǒng)一。

03

政策保障：制度創(chuàng)新與實施路徑的系統(tǒng)構(gòu)建

自然資源部 2024 年發(fā)布的《關(guān)于進一步加強規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》，為加梯與抗震加固提供了制度保障。文件允許將老舊小區(qū)周邊邊角地、夾心地等零星用地劃撥給改造項目，用于增加公共空間或配套設(shè)施；支持建筑量跨單元統(tǒng)籌，通過容積率轉(zhuǎn)移平衡改造資金。例如，上海 228 街坊項目通過 “征而不拆” 政策，將部分建筑量轉(zhuǎn)移至周邊地塊開發(fā)，既保留歷史風(fēng)貌，又實現(xiàn)改造資金平衡。

為解決改造項目審批周期長、協(xié)調(diào)難度大的問題，各地推行 “一窗受理、并聯(lián)審批” 機制。北京建立 “加梯項目快速通道”，將規(guī)劃、消防、質(zhì)監(jiān)等部門的審批時限從 90 天壓縮至 45 天，并通過 “多規(guī)合一” 平臺實現(xiàn)方案聯(lián)審。在監(jiān)管層面，重慶要求改造項目必須委托第三方機構(gòu)進行全過程質(zhì)量監(jiān)督，重點把控抗震加固材料強度、加梯結(jié)構(gòu)連接可靠性等關(guān)鍵指標(biāo)，并將結(jié)果納入信用評價體系。

改造工程的成功實施離不開居民的支持與配合。北京怡樂園二區(qū)通過 “社區(qū)居委會 + 樓門長 + 實施主體” 的三方聯(lián)動機制，逐戶走訪化解低層住戶對采光、噪音的顧慮，最終實現(xiàn) 100% 居民同意加梯。上海臨汾路 380 弄引入 “居民參與式設(shè)計”，讓業(yè)主代表全程參與方案優(yōu)化，如將電梯井道改為玻璃幕墻、調(diào)整連廊開窗位置等，有效降低對相鄰住戶的影響。

這種 “共商共建” 模式不僅提升了改造方案的科學(xué)性，更通過利益協(xié)調(diào)增強了社區(qū)凝聚力。

04

挑戰(zhàn)與未來方向

盡管取得顯著進展，老舊小區(qū)改造仍面臨多重挑戰(zhàn)。技術(shù)層面，部分早期建筑因結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜（如預(yù)制板樓），加梯與加固的協(xié)同設(shè)計難度較大；經(jīng)濟層面，中西部地區(qū)財政壓力較大，社會資本參與動力不足；政策層面，跨部門協(xié)調(diào)機制尚不完善，部分地區(qū)存在 “重建設(shè)輕運維” 現(xiàn)象。

未來，需從三方面深化改革：一是推動技術(shù)創(chuàng)新，研發(fā)適用于不同建筑類型的模塊化加固體系；二是完善金融工具，探索 REITs、PPP 等模式吸引長期資本；三是建立長效管理機制，將改造后的小區(qū)納入智慧社區(qū)平臺，實現(xiàn)設(shè)施維護、安全監(jiān)測與居民服務(wù)的數(shù)字化升級。

在 “人民城市人民建” 的理念指引下，加梯與抗震加固的 “兩全” 目標(biāo)不僅是技術(shù)命題，更是民生工程。通過技術(shù)融合、經(jīng)濟平衡與政策創(chuàng)新的系統(tǒng)推進，老舊小區(qū)改造正成為城市更新的 “中國方案”，為全球老齡化社會的居住環(huán)境改善提供參考范式。

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來源：賢集網(wǎng)

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